Lieber Börsianer,
sie galten jahrzehntelang als eine der härtesten Anlageformen des internationalen Kurszettels. Sie kannten nur den Weg nach oben und haben in ihrer Form als steuerbegünstigter REIT (Real Estate Investment Trust) jeden Standard-Index wie den S&P 500 oder Dow Jones prinzipiell abgehängt.
Im Rückblick verstehen wir die Zusammenhänge. So profitierte die Immobilienanlage – in welcher konkreten Form auch immer – vom permanenten Rückgang der Marktzinsen. Die Rechnung war einfach: Ich holte mir ein Darlehen für – sagen wir 2 % – und dann habe ich die erworbene Immobilie mit einer Rendite von 3 % vermietet.
Das Geschäft war quasi betonsicher und ließ sich deshalb fast beliebig wiederholen oder hebeln. Das war ein Perpetuum Mobile. Maximaler Kapitaleinsatz gleich maximale Rendite, so die Gewinnformel.
Das ist natürlich nicht die ganze Wahrheit, aber sicherlich war der Zinsverfall der zentrale Turbo des Immo-Marktes. Wie Sie wissen, sind diese Zeiten vorüber, denn im vergangenen Jahr haben die Notenbanken die Leitzinsen und damit auch die Zinsen für Hypotheken ohne Pardon nach oben gefahren.
In der Folge erlebte die Branche einen dramatischen Absturz. Die Aktie der Realty Income – eines der besten Immo-Unternehmen der Welt – hat sich im Kurs halbiert. Der Titel des europäischen Marktführers Vonovia knickte 2022 um rund 60 % ein.
Unterdessen beherrschen die Schlagzeilen in Deutschland und Österreich das Schicksal des österreichischen Immo-Moguls René Benko. Es vergeht kaum eine Woche, wo nicht irgendein Unternehmen aus seinem Imperium Signa das Handtuch werfen muss. Der Mann ist fertig, er tut mir sehr leid. Hier zerbröselt es im engsten Sinne des Wortes den Beton.
Vielleicht wird Herr Benko aber wieder zurückkommen. Zumindest die Immo-Aktien und REITs zeigen mittlerweile solide Kursstabilisierung, denn am Markt kommt seit einigen Wochen gewisse Zinsphantasie auf. Zur Vermeidung von Missverständnissen: Es braucht schon noch seine Zeit bis zur ersten Leitzinssenkung. Da dürfen wir – konservativ kalkuliert – sicherlich noch 5 oder 6 Monate warten.
Die Marktzinsen aber – und die sind letztlich entscheidend – befinden sich in den USA bereits wieder im gemäßigten Sinkflug. So kostet eine Anleihe 10jähriger Laufzeit aktuell nur noch rund 4,2 nach zuvor fast 5 % Zins.
Auf dem aktuellen Zinsniveau kann ein Immo-Unternehmen noch lange nicht in die Offensive gehen, aber man kann das Bestandsgeschäft wieder lukrativ gestalten, und man findet am Markt wieder ungefähr bezahlbare Anschlussfinanzierungen. Das ist der erste Schritt aus der Misere und dem Kurstal, wie auch ein Blick etwa auf die Vonovia-Aktie verrät.
Bei dieser ersten Erholung, bei dieser ersten zarten Zinsphantasie wird es gemäß der Marktlogik allerdings nicht bleiben. Auf die erste Zinssenkung folgt nämlich rasch die zweite usw. Derzeit preist der US-Markt vier Zinssenkungen à 0,25 % für das kommende Jahr ein.
Und so werden die Immo-Aktien in absehbarer Zeit wieder aus den Trümmern steigen. Schon jetzt erkennen immer mehr Investoren die ultra-günstigen Bewertungen der Beton-Aktien. Obendrein sind die Dividendenrenditen – nach dem Kursrutsch – optisch vielfach sehr ansprechend. Und dazu packen Sie für das kommende Jahr – wie zuvor dargelegt – eine Portion Zinsphantasie, und schon wird der Phönix sich erheben.
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Daneben habe ich für Sie unter anderem eine US-Betonaktie, die seit einigen Wochen wieder nach oben abdreht. Die Dividendenrendite liegt übrigens bei fast 6 %. Aber hier tut Eile Not, denn je stärker die Aktie, desto dünner die Dividendenrendite. Diesen Zusammenhang kennen Sie. Handeln Sie also jetzt!
Mit freundliche Grüßen
Alexander von Parseval
Chefredakteur Börse am Mittag
P.S.: Die Hausse läuft unter Volldampf. Bitte stellen Sie sicher, dass der Zug nicht ohne Sie abfährt! Das müssen Sie wissen: Wenn Sie zu spät kommen, werden Sie schon noch verdienen. Aber den Rückstand auf Ihre Mitbörsianer, die vor Ihnen wieder die Segel gesetzt haben, werden Sie nicht mehr ausgleichen. So sorgen Sie dafür, dass Sie erst gar nicht in Rückstand geraten.
